Od 2 października deweloperzy raportują ceny transakcyjne. Co to zmienia dla kupujących?

Od 2 października 2026 r. deweloperzy mają nowy obowiązek. Do ewidencji prowadzonej przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przekazują już nie tylko informacje o inwestycjach, ale też dane o każdym sprzedanym mieszkaniu i domu, w tym cenę. To pierwszy etap zmian, które mają pokazać, ile naprawdę płaci się za mieszkania, a nie tylko ile kosztują w ogłoszeniach.

Jakie dane trafiają do ewidencji

Podstawą jest nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 17 października 2025 r. Według opisu przepisów opublikowanego 1 października 2026 r. w serwisie wnp.pl deweloper zgłasza:

• rodzaj nieruchomości (lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny),
• cenę brutto samego lokalu, bez miejsca postojowego i komórki lokatorskiej,
• powierzchnię użytkową, liczbę pokoi i kondygnację,
• przy domu także powierzchnię działki.

Obowiązek dotyczy każdej umowy podpisanej od 2 października, także w inwestycjach rozpoczętych wcześniej. Deweloper ma na zgłoszenie 7 dni. Kuchnia połączona z salonem nie jest liczona jako osobny pokój, a samodzielna sprzedaż garażu czy komórki nie podlega zgłoszeniu.

Kiedy kupujący zobaczą te ceny

Na razie nie zobaczą. Dane zbiera państwo, ale publiczne narzędzie, czyli Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, ma ruszyć dopiero w drugim etapie, w 2027 r. Portal ma pokazywać bezpłatne statystyki cen transakcyjnych z rynku pierwotnego i wtórnego. Oprócz zgłoszeń deweloperów ma korzystać z danych z aktów notarialnych przekazywanych do administracji skarbowej. Wynik dla danego obszaru pojawi się dopiero wtedy, gdy będzie oparty na co najmniej sześciu transakcjach, żeby nie dało się ustalić ceny konkretnego mieszkania.

Co możesz sprawdzić już teraz

• Ceny ofertowe i ich historię. Od 11 lipca 2025 r. deweloperzy muszą publikować ceny mieszkań na swoich stronach, a dane trafiają codziennie do serwisu dane.gov.pl. Obniżka sprzed miesiąca jest więc widoczna.
• Kwartalne raporty NBP o cenach transakcyjnych w 17 największych miastach. To najlepsze darmowe źródło cen z umów, choć uśrednione.
• Cenę za metr w prospekcie informacyjnym i w projekcie umowy. Porównaj ją z ceną z ogłoszenia, bo różnica bywa w opłatach za miejsce postojowe i komórkę.

O tym, że ceny ofertowe i transakcyjne potrafią się wyraźnie różnić, pisaliśmy przy okazji raportu NBP za II kwartał 2026 r.. W wielu miastach mieszkania sprzedają się poniżej średniej ceny z ogłoszeń.

Co to oznacza dla rynku wtórnego

Portal ma objąć także transakcje z rynku wtórnego. Kupujący zyskają argument w negocjacjach, a sprzedający, którzy wyceniają mieszkanie na podstawie najdroższych ogłoszeń z okolicy, będą mieli coraz trudniej. Już dziś banki oceniają wartość lokalu na podstawie transakcji, a nie ofert, co widać przy zaniżonych operatach szacunkowych.

Sprzedajesz mieszkanie i chcesz znać jego realną wartość, zanim zrobi to kupujący? Zamów wycenę w Prestige Investment. Opieramy ją na rzeczywistych transakcjach z okolicy, a nie na cenach z portali.