Bank wycenił mieszkanie niżej niż cena zakupu. Co teraz?

Masz umowę przedwstępną, wniosek w banku i nagle wiadomość: rzeczoznawca wycenił mieszkanie na 570 tys. zł, a cena wynosi 600 tys. zł. Bank liczy maksymalną kwotę kredytu od niższej z tych wartości. Przy 80% LTV zamiast 480 tys. zł dostaniesz 456 tys. zł. Brakuje 24 tys. zł.

Dlaczego wycena wychodzi niższa

• Rzeczoznawca porównuje ceny transakcyjne z aktu notarialnego, a nie ceny ofertowe z portali. Na rynkach, gdzie ceny szybko rosły, transakcje nie nadążają za ogłoszeniami.
• Bank stosuje ostrożną politykę i wybiera wartości z dolnej części przedziału.
• Wyposażenie, meble i sprzęty nie podnoszą wartości lokalu w operacie.
• Remont widoczny dla kupującego nie zawsze jest udokumentowany.

Sposób 1: dopłata z własnych środków

Najprostsze rozwiązanie, jeśli masz rezerwę. Różnicę pokrywasz ze swoich pieniędzy i transakcja przebiega bez zmian.

Sposób 2: reklamacja wyceny

Większość banków pozwala złożyć odwołanie. Dołącz ceny transakcyjne podobnych mieszkań w okolicy, faktury za remont, zdjęcia i dokumentację. Bank może zlecić weryfikację albo nową wycenę. Skuteczność zależy od jakości argumentów. Ogólne „mieszkanie jest warte więcej” nie wystarczy.

Sposób 3: renegocjacja ceny

Operat jest dla sprzedającego sygnałem, że cena może być zawyżona, zwłaszcza gdy inne banki wyceniają podobnie. Część sprzedających zgadza się na obniżkę lub na podział różnicy, bo szukanie nowego kupującego trwa miesiącami.

Sposób 4: inny bank

Banki korzystają z różnych rzeczoznawców i różnych metod. Wycena w drugim banku może wyjść wyżej. Minus: nowy wniosek to kolejne 2-4 tygodnie. Sprawdź, czy mieści się to w terminie z umowy przedwstępnej.

Sposób 5: wyższe LTV z ubezpieczeniem

Jeśli wkład własny wynosił 20%, możesz poprosić o kredyt na 85-90% wartości z ubezpieczeniem niskiego wkładu. Rata będzie nieco wyższa, ale transakcja dojdzie do skutku bez dopłaty gotówką.

Jak się zabezpieczyć na przyszłość

• W umowie przedwstępnej zapisz, co się dzieje, gdy bank nie przyzna kredytu w oczekiwanej kwocie.
• Ustal termin umowy przyrzeczonej z zapasem na drugi bank.
• Przed złożeniem wniosku sprawdź ceny transakcyjne w Rejestrze Cen Nieruchomości lub w raportach NBP.
• Miej rezerwę 5% ceny na nieprzewidziane dopłaty.

Jak sformułować zapis kredytowy, wyjaśniamy we wpisie o umowie przedwstępnej.

Każde mieszkanie w ofercie Prestige Investment wyceniamy na podstawie cen transakcyjnych, a nie tylko ogłoszeń. Dzięki temu rzadziej dochodzi do rozjazdu z wyceną bankową. Zobacz oferty.