Umowa przedwstępna kupna mieszkania: zadatek czy zaliczka i kiedy iść do notariusza?

Umowę przedwstępną podpisuje się, gdy strony są zdecydowane na transakcję, ale nie mogą jej jeszcze sfinalizować. Najczęściej kupujący czeka na kredyt, a sprzedający na wykreślenie hipoteki albo na zakup kolejnego mieszkania. Od dwóch decyzji zależy, jak mocno umowa chroni obie strony: jaka forma i jakie pieniądze przy podpisie.

Zadatek: pieniądze, które coś znaczą

Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli wycofa się sprzedający, musi oddać dwukrotność zadatku. Gdy umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie, zadatek wraca w pojedynczej kwocie.

W praktyce zadatek wynosi zwykle 5-10% ceny. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł to 30-60 tys. zł, więc żadna ze stron nie wycofa się bez poważnego powodu.

Zaliczka: zawsze wraca

Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, podlega zwrotowi niezależnie od tego, kto zawinił. Nie dyscyplinuje stron, dlatego sprzedający rzadko się na nią godzą. Najważniejsze: jeśli w umowie napiszesz „zaliczka”, nie będziesz mógł później żądać jej podwójnego zwrotu. O skutkach decyduje nazwa i treść zapisu, nie intencje.

Forma zwykła a akt notarialny

• Umowa w zwykłej formie pisemnej daje tylko roszczenie o odszkodowanie. Obejmuje ono koszty poniesione w związku z przygotowaniem transakcji, a nie utracony zysk.
• Umowa w formie aktu notarialnego daje tzw. skutek silniejszy (art. 390 § 2 k.c.). Jeśli sprzedający się uchyla, sąd może wydać wyrok, który zastępuje jego oświadczenie woli.
• Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Notarialna umowa przedwstępna kosztuje połowę maksymalnej stawki taksy przewidzianej dla umowy sprzedaży. Przy cenie 600 tys. zł to około 1585 zł netto plus VAT. Dodatkowo można wpisać roszczenie kupującego do działu III księgi wieczystej. Wtedy sprzedaż mieszkania komuś innemu nie odbierze kupującemu prawa do nabycia.

Kiedy notariusz jest koniecznością

• Gdy wpłacasz duży zadatek, a sprzedający ma inne zobowiązania, np. hipotekę lub zajęcie komornicze.
• Gdy od podpisania do aktu końcowego minie więcej niż 2-3 miesiące.
• Gdy kupujesz na kredyt. Część banków akceptuje zwykłą formę pisemną, ale forma notarialna ogranicza ryzyko, że sprzedający zmieni zdanie w trakcie procedury.
• Gdy mieszkanie ma kilku współwłaścicieli albo pochodzi ze spadku.

Co musi znaleźć się w umowie

• Dokładne oznaczenie lokalu: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej.
• Cena i sposób zapłaty, w tym termin uruchomienia kredytu.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, konkretną datą.
• Wysokość i charakter wpłaty: zadatek albo zaliczka, nazwane wprost.
• Warunek dotyczący kredytu: co się dzieje, jeśli bank odmówi finansowania.
• Termin wydania lokalu i stan, w jakim ma zostać przekazany.

Brak klauzuli kredytowej to najczęstsza przyczyna sporów. Jeśli bank odmówi kredytu, a umowa milczy na ten temat, sprzedający może uznać, że winny jest kupujący i zatrzymać zadatek. Zapis mówiący, że przy odmowie kredytu zadatek wraca w pojedynczej wysokości, rozwiązuje ten problem.

Przy każdej transakcji prowadzonej przez Prestige Investment przygotowujemy projekt umowy przedwstępnej i uzgadniamy go z notariuszem. Zobacz aktualne oferty albo zapytaj o pomoc przy swojej transakcji.