Akt notarialny w grudniu czy w styczniu? Jak data sprzedaży mieszkania zmienia podatek

Pod koniec roku wiele osób chce zamknąć sprzedaż mieszkania przed świętami. Zanim ustalisz termin u notariusza, sprawdź jedną rzecz: w którym roku kupiłeś nieruchomość. Od tego zależy, czy zapłacisz 19% podatku dochodowego, czy nic.

5 lat liczy się od końca roku, a nie od dnia zakupu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nie jest opodatkowana, jeśli nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto. Data zakupu w ciągu roku nie ma znaczenia.

• Mieszkanie kupione 15 marca 2021 r. możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2027 r.
• Mieszkanie kupione 20 grudnia 2021 r. także od 1 stycznia 2027 r.
• Sprzedaż któregokolwiek z nich w grudniu 2026 r. oznacza podatek od dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Przy spadku termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Przy darowiźnie od końca roku, w którym otrzymał ją obdarowany. Szczegóły opisaliśmy w tekstach o sprzedaży mieszkania ze spadku i darowiźnie w rodzinie.

Liczy się akt przenoszący własność

Dla urzędu skarbowego datą sprzedaży jest dzień podpisania umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna, wpłata zadatku ani wydanie kluczy nie przesądzają o roku sprzedaży. Jeśli brakuje Ci kilku tygodni do końca 5-letniego okresu, możesz podpisać umowę przedwstępną teraz, a umowę końcową w styczniu.

Ile wynosi podatek

Podatek to 19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami nabycia i nakładami, które zwiększyły wartość mieszkania. Przykład: kupiłeś za 480 tys. zł, wydałeś 40 tys. zł na udokumentowany remont, sprzedajesz za 620 tys. zł. Dochód wynosi 100 tys. zł, podatek 19 tys. zł. Ten sam akt podpisany 2 stycznia zamiast 20 grudnia oznacza zero.

Ulga mieszkaniowa: styczeń daje dodatkowy rok

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, dochód może być zwolniony, gdy przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania albo spłatę kredytu mieszkaniowego, także tego zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu. Masz na to 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

• Sprzedaż w grudniu 2026 r.: PIT-39 do 30 kwietnia 2027 r., czas na wydatki do 31 grudnia 2029 r.
• Sprzedaż w styczniu 2027 r.: PIT-39 do 30 kwietnia 2028 r., czas na wydatki do 31 grudnia 2030 r.

Przesunięcie aktu o kilka tygodni daje więc o rok więcej na znalezienie kolejnego mieszkania i o rok późniejsze rozliczenie. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat PIT-39 składasz zawsze, nawet jeśli cały dochód ma być zwolniony z ulgi.

Kiedy nie warto czekać

Jeśli 5 lat minęło już wcześniej albo masz kupującego z gotówką, który nie poczeka, przesuwanie terminu nie ma sensu. Podobnie gdy kupujący ma promesę kredytową z ograniczoną ważnością. W takiej sytuacji lepiej policzyć podatek i ulgę niż ryzykować utratę transakcji. Więcej o zasadach przeczytasz w poradniku o podatku od sprzedaży nieruchomości.

Planujesz sprzedaż na przełomie roku? Skontaktuj się z nami. Ułożymy harmonogram transakcji tak, żeby termin aktu był dla Ciebie korzystny podatkowo.