Podatek od sprzedaży nieruchomości 2026 – kiedy płacisz, kiedy jesteś zwolniony

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego (PIT) w wysokości 19% od dochodu. Jednak wiele osób jest z tego podatku zwolnionych. Kluczowe znaczenie ma moment nabycia nieruchomości i sposób wydatkowania uzyskanych środków.

Zasada 5 lat – podstawowe zwolnienie

Jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś – nie płacisz podatku. Przykład: mieszkanie kupione w sierpniu 2020 r. możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2026 r.

Ulga mieszkaniowa – reinwestycja w nowe mieszkanie

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Warunek: w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczysz uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Mogą to być: zakup nowej nieruchomości, budowa domu, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupioną nieruchomość.

Jak obliczyć podatek?

Podatek wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (cena zakupu + udokumentowane nakłady na remont). Przykład: kupiłeś za 400 000 zł, sprzedajesz za 550 000 zł, zrobiłeś remont za 30 000 zł. Dochód = 550 000 – 400 000 – 30 000 = 120 000 zł. Podatek = 22 800 zł.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

Formularz PIT-39 składasz do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Obowiązek dotyczy każdej sprzedaży przed upływem 5 lat – nawet jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej (wtedy deklarujesz zamiar reinwestycji). Niezłożenie PIT-39 grozi sankcjami podatkowymi.

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej lub otrzymanej w darowiźnie

W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny 5-letni okres liczy się od daty nabycia przez spadkodawcę lub darczyńcę (od 2019 r.). To ważna zmiana – oznacza, że wiele odziedziczonych nieruchomości można sprzedać bez podatku.

Sprzedaż a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

PCC od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym płaci kupujący (2%). Sprzedający nie płaci PCC. Przy zakupie na rynku pierwotnym (od dewelopera) zamiast PCC obowiązuje VAT (8% lub 23%).