Nowe warunki techniczne od 20 września 2026: jak zmienią się nowe mieszkania i domy?

20 września 2026 r. wchodzi w życie nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zastępuje przepisy, których podstawy pochodzą z 2002 r. i były wielokrotnie łatane. To największa od lat zmiana w zasadach projektowania bloków i domów.

Najważniejsze zmiany dla budynków wielorodzinnych

• Windy: budynki mieszkalne wielorodzinne mające 3 lub więcej kondygnacji nadziemnych muszą mieć dźwig osobowy albo osobowo-towarowy.
• Dostępność: co najmniej 6% mieszkań w budynku, ale nie mniej niż jedno, ma być dostosowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami.
• Akustyka: wyższe wymagania dotyczące izolacyjności przegród między mieszkaniami.
• Elektromobilność: obowiązek infrastruktury do ładowania samochodów elektrycznych.
• Rowery: miejsca postojowe dla rowerów mieszkańców i gości.
• Fotowoltaika i magazyny energii: nowe wymagania bezpieczeństwa pożarowego.
• Zagospodarowanie działki: nowe zasady dotyczące zieleni i powierzchni biologicznie czynnej.

Minimalna powierzchnia mieszkania pozostaje bez zmian i wynosi 25 m².

Okres przejściowy: 18 miesięcy

Przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. w określonych przypadkach można stosować dotychczasowe przepisy. W praktyce projekty przygotowane według starych warunków jeszcze przez półtora roku trafią do urzędów, a budynki spełniające nowe wymagania w całości zaczną masowo pojawiać się w sprzedaży za 2-3 lata.

Wpływ na ceny nowych mieszkań

Windy w niższych budynkach, ładowarki, lepsza akustyka i dostosowanie części mieszkań oznaczają wyższy koszt budowy. Deweloperzy przerzucą go na kupujących, choć skala będzie różna. Najbardziej odczują to małe inwestycje: 3-4-kondygnacyjne budynki na obrzeżach miast i w mniejszych miejscowościach, gdzie winda nie była dotąd wymagana.

Co to oznacza dla kupujących

• Mieszkania w projektach według nowych warunków będą wygodniejsze, ale droższe.
• Przez najbliższe 2-3 lata w sprzedaży będzie dominować oferta z pozwoleniami wydanymi na starych zasadach.
• Kupując z rynku pierwotnego, zapytaj dewelopera, według których przepisów zaprojektowano budynek. Ma to znaczenie dla akustyki i wyposażenia części wspólnych.
• Na rynku wtórnym nowe przepisy nic nie zmieniają. Mogą jednak wzmocnić atrakcyjność mieszkań w nowszych blokach z windą.

Domy jednorodzinne

Dla osób budujących dom najważniejsze są zmiany w zagospodarowaniu działki, odległościach i ogrodzeniach. Jeśli projekt jest gotowy, a wniosek o pozwolenie jeszcze nie został złożony, porozmawiaj z projektantem, czy korzystniej jest złożyć go według starych przepisów. W połączeniu z reformą planowania przestrzennego 2026 r. to rok, w którym zasady budowy domu zmieniły się najbardziej od dekady.

Szukasz mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego? Zobacz oferty Prestige Investment.