Co czwarte mieszkanie w ofercie deweloperów jest gotowe. Jak negocjować cenę?

Deweloperzy sprzedali w III kwartale 2026 r. ok. 12,5 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach, wyraźnie więcej niż w II kwartale, i wprowadzili do sprzedaży 12,8 tys. nowych lokali (JLL, dane z 13 października). Na koniec września w ofercie było 70,2 tys. mieszkań. Najciekawsza liczba z raportu dotyczy jednak gotowych lokali: stanowią już 25% oferty, wobec 16% rok wcześniej. To ponad 17 tys. mieszkań, prawie dwa razy więcej niż przed rokiem.

Gdzie gotowych mieszkań jest najwięcej

• Katowice: 38% oferty,
• Łódź: 33%,
• Poznań: 31%,
• Kraków: 29%,
• Warszawa i Wrocław: ok. 20%,
• Trójmiasto: nieco ponad 10%.

W części rynków gotowe lokale to 40-50% kwartalnej sprzedaży. Przy obecnym tempie wyprzedanie oferty w Łodzi zajęłoby ponad 2 lata, a w Katowicach prawie 3 lata.

Ceny ofertowe a ceny sprzedaży

Średnie ceny w ofercie wzrosły rok do roku o 6,8% w Warszawie, 6,0% w Poznaniu i 5,2% we Wrocławiu, ale tylko o 1,7% w Krakowie, a w Katowicach spadły o 0,4%. Jeszcze ważniejsza jest różnica między ceną w ofercie a ceną mieszkań sprzedanych. W Warszawie to ok. 20 tys. zł za m² wobec ok. 18,4 tys. zł, w Trójmieście 18,4 tys. zł wobec 16,2 tys. zł, w Katowicach 12,7 tys. zł wobec 11,3 tys. zł. Kupujący wybierają tańsze lokale i negocjują.

Aleksandra Gawrońska z JLL podsumowała nastroje branży słowami: „Jesteśmy dziś między optymizmem a obawami”. Deweloperzy obawiają się rosnących kosztów paliw, energii i materiałów, a Kazimierz Kirejczyk z JLL uważa wzrost sprzedaży rok do roku w 2027 r. za mało prawdopodobny.

Dlaczego deweloper negocjuje przy gotowym mieszkaniu

Niesprzedany lokal w oddanym budynku to koszt: podatek od nieruchomości, opłaty na rzecz wspólnoty, często także oprocentowanie kredytu budowlanego. Każdy miesiąc bez kupującego obniża marżę, dlatego przy gotowych mieszkaniach pole do rozmowy jest zwykle większe niż przy lokalach na etapie dziury w ziemi.

Jak negocjować

• Sprawdź historię ceny. Od lipca 2025 r. deweloperzy publikują ceny, a dane trafiają do serwisu dane.gov.pl. Wiesz wtedy, czy cena była już obniżana.
• Pytaj o lokale, które stoją najdłużej. Mieszkania na parterze, od północy lub przy ruchliwej ulicy często mają największy rabat.
• Negocjuj pakiet, nie tylko cenę: miejsce postojowe, komórkę, wykończenie pod klucz, termin płatności.
• Przy płatności gotówką albo z szybką decyzją kredytową masz silniejszą pozycję. Przygotuj promesę przed rozmową.
• Porównaj cenę z transakcjami w okolicy, także na rynku wtórnym.

Na co uważać przy gotowym lokalu

Zaletą jest to, że widzisz konkretne mieszkanie i możesz wprowadzić się szybko. Przed podpisaniem umowy sprawdź księgę wieczystą, stan techniczny i ewentualne usterki zgłaszane przez sąsiadów. Przy odbiorze postępuj tak, jak opisaliśmy w tekście o odbiorze mieszkania od dewelopera.

Szukasz mieszkania i chcesz porównać ofertę deweloperów z rynkiem wtórnym? Przejrzyj nasze oferty albo napisz do nas.