NBP: realne ceny mieszkań spadają. Czy to okazja dla kupujących?
Raport NBP za II kwartał 2026: ceny transakcyjne nominalnie rosną o 0,3-2,6% r/r, czyli wolniej niż inflacja i płace. Mieszkania realnie tanieją, rośnie liczba budów, a kredyty mieszkaniowe są wyższe o 27% r/r.
Narodowy Bank Polski opublikował raport o sytuacji na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2026 r. Główny wniosek: ceny mieszkań są stabilne, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń większość wskaźników pokazuje realny spadek cen. Mieszkania nie tanieją w złotówkach, ale w relacji do zarobków stają się bardziej dostępne.
Ceny transakcyjne w II kwartale
- Warszawa, rynek pierwotny: +1,9% kw/kw i +2,4% r/r.
- Sześć największych miast poza Warszawą, rynek pierwotny: +1,5% kw/kw.
- Warszawa, rynek wtórny: +1,2% kw/kw.
- Sześć największych miast, rynek wtórny: -0,6% kw/kw.
- Roczne zmiany cen transakcyjnych w badanych grupach miast: od +0,3% do +2,6%.
Przy inflacji ok. 3% i płacach rosnących szybciej oznacza to, że przeciętny kupujący potrzebuje dziś mniej miesięcznych pensji na zakup metra mieszkania niż rok temu.
Podaż rośnie szybciej niż sprzedaż
- Pozwolenia na budowę: 76,4 tys. mieszkań, +11% kw/kw i +29% r/r.
- Rozpoczęte budowy: 65,2 tys., +32% kw/kw i +18% r/r.
- Oferta w sześciu największych miastach: 64,4 tys. mieszkań, +3% kw/kw.
- Sprzedaż deweloperów: ok. 11,4 tys. mieszkań, -8,3% kw/kw.
NBP zwraca uwagę na rosnące koszty: ceny materiałów budowlanych po raz pierwszy od dwóch lat wzrosły rok do roku, drożeją też grunty i praca. To ogranicza przestrzeń do obniżek po stronie deweloperów.
Kredyty: mocne odbicie
Wartość nowych kredytów mieszkaniowych w II kwartale wyniosła 29,5 mld zł, o 21,2% więcej niż w I kwartale i o 26,8% więcej niż rok wcześniej. Łączny portfel kredytów mieszkaniowych to 530,1 mld zł. Popyt jest więc silny, ale nie przekłada się na szybki wzrost cen, bo podaż nadąża.
Czy to okazja dla kupujących
Realny spadek cen to dobry sygnał dla osób kupujących na własne potrzeby. Z każdym kwartałem, w którym płace rosną szybciej niż ceny, mieszkanie staje się bardziej dostępne. Kupujący mają też więcej argumentów w negocjacjach, zwłaszcza na rynku wtórnym w dużych miastach poza Warszawą, gdzie ceny transakcyjne w II kwartale spadły.
Nie oznacza to jednak, że warto czekać na wyraźne spadki. Kurcząca się oferta w części miast, rosnące koszty budowy i silny popyt kredytowy sprawiają, że scenariusz nominalnej przeceny jest mało prawdopodobny. Bardziej realne jest dalsze wyhamowanie wzrostów, co opisywaliśmy w analizie danych GUS o budowach.
Co to znaczy dla sprzedających
Ceny ofertowe w wielu miastach są wyraźnie wyższe od transakcyjnych. Mieszkanie wystawione po cenie z portali może długo czekać na kupującego. Rozsądna wycena oparta na rzeczywistych transakcjach skraca czas sprzedaży i zmniejsza ryzyko, że bank kupującego zaniży wartość w operacie.
Chcesz wiedzieć, ile naprawdę jest warte Twoje mieszkanie? Zamów wycenę w Prestige Investment albo przejrzyj aktualne oferty.
Masz pytania dotyczące sprzedaży nieruchomości?
Skontaktuj się z nami - bezpłatna wycena i konsultacja bez żadnych zobowiązań.
Umów bezpłatną konsultację