Najwięcej nowych budów od 4 lat: czy grozi nam nadpodaż mieszkań?

GUS opublikował 21 września dane o budownictwie mieszkaniowym za osiem miesięcy 2026 r. Wszystkie wskaźniki rosną: oddane mieszkania, rozpoczęte budowy i pozwolenia. Po latach narzekania na zbyt małą podaż pojawia się pytanie, czy rynek nie przesadza w drugą stronę.

Liczby GUS: styczeń-sierpień 2026

• Mieszkania oddane: 132,2 tys., o 4,5% więcej niż rok wcześniej.
• W tym deweloperzy: 81,5 tys. (+2,5%), budownictwo indywidualne: 45,2 tys. (+4,4%).
• Rozpoczęte budowy: 153,5 tys., o 4,8% więcej, najwięcej od czterech lat.
• Pozwolenia i zgłoszenia z projektem: o 14,9% więcej niż rok wcześniej.
• Średnia powierzchnia oddanego mieszkania: 88,2 m².

Rekordowe tempo utrzymuje też budownictwo społeczne. TBS-y i SIM-y oddały w sierpniu ponad 800 mieszkań, o czym piszemy więcej we wpisie o SIM i TBS.

Dlaczego to nie jest jeszcze nadpodaż

Rozpoczęta budowa to mieszkanie w sprzedaży za 18-30 miesięcy. Oferta deweloperów w 7 największych miastach w sierpniu spadła poniżej 59 tys. lokali, a sprzedaż rosła szybciej niż wprowadzenia nowych projektów. Dzisiejsze budowy uzupełniają lukę po słabszych latach 2023-2024, kiedy deweloperzy ograniczali starty.

Czas wyprzedaży oferty w Warszawie i Wrocławiu wynosi mniej niż 4 kwartały, czyli poniżej poziomu uznawanego za równowagę. Nadmiar oferty widać lokalnie, np. w Katowicach, gdzie wyprzedanie wszystkich dostępnych mieszkań trwałoby ponad 9 kwartałów.

Gdzie może pojawić się presja na ceny

• W miastach, gdzie deweloperzy wystartowali z dużą liczbą projektów naraz, a popyt opiera się głównie na kredytach.
• W segmencie małych mieszkań inwestycyjnych, gdzie rosnąca oferta najmu (o prawie 10% więcej ogłoszeń r/r) ogranicza stopy zwrotu.
• Na obrzeżach aglomeracji, jeśli koszty dojazdu i czas podróży zniechęcą kupujących.

Co podtrzymuje ceny

• Koszty budowy: materiały, grunty i praca drożeją.
• Nowe warunki techniczne od 20 września podnoszą koszt projektów, które będą realizowane według nowych przepisów.
• Reforma planistyczna ogranicza podaż gruntów pod zabudowę poza planami miejscowymi.
• Popyt kredytowy: wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w sierpniu wzrosła o 9,3% r/r.

Wniosek

Więcej budów oznacza, że w latach 2027-2028 kupujący będą mieli większy wybór i lepszą pozycję w negocjacjach, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Nie wskazuje to na spadek cen w skali kraju, raczej na dalsze wyhamowanie wzrostów i większe różnice między lokalizacjami. Dobra lokalizacja zyska na znaczeniu bardziej niż kiedykolwiek.

Chcesz sprzedać mieszkanie, zanim nowa podaż zwiększy konkurencję w Twojej okolicy? Sprawdź, jak działamy.