SIM i TBS w 2026: kto może dostać mieszkanie i ile wynosi czynsz?

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) budują mieszkania na wynajem z czynszem regulowanym. W 2026 r. oddają rekordowo dużo lokali, a nabory w wielu gminach przyciągają kilka razy więcej chętnych, niż jest mieszkań. Dla osób, które nie mają zdolności kredytowej, ale zarabiają za dużo na mieszkanie komunalne, to realna alternatywa.

Ile wynosi czynsz

Roczna suma czynszów nie może przekroczyć 4% albo 5% wartości odtworzeniowej lokalu, zależnie od sposobu finansowania inwestycji. Wartość odtworzeniową ogłasza wojewoda dla każdego powiatu. Przykład: przy wskaźniku 6 500 zł/m² i limicie 4% czynsz za mieszkanie 50 m² to ok. 1 080 zł miesięcznie plus media. Na rynku komercyjnym podobne mieszkanie w dużym mieście kosztuje często dwa razy więcej.

Partycypacja: wkład w koszty budowy

• Najemca może zostać zobowiązany do partycypacji w kosztach budowy, maksymalnie do 30% kosztu mieszkania.
• Partycypacja wraca przy wyprowadzce, waloryzowana.
• Partycypacja na poziomie co najmniej 10% otwiera drogę do najmu z dojściem do własności.
• Część gmin pokrywa partycypację za najemców albo zastępuje ją innymi formami wsparcia.

Kto może dostać mieszkanie

Szczegółowe kryteria ustala gmina w uchwale, dlatego różnią się między miastami. Podstawowe warunki to:

• Brak innego mieszkania w tej samej miejscowości.
• Dochód gospodarstwa domowego poniżej limitu zależnego od liczby osób.
• Często preferencje dla rodzin z dziećmi, seniorów, osób pracujących w gminie lub w zawodach deficytowych.

Nabory ogłaszają gminy i spółki SIM na swoich stronach, zwykle kilka miesięcy przed zakończeniem budowy.

Droga do własności

W modelu z dojściem do własności część czynszu spłaca wartość mieszkania. Po spłacie całości najemca może stać się właścicielem. Szczegółowe warunki, w tym minimalny czas najmu i brak zaległości, określa umowa z konkretnym SIM. Warto je przeczytać przed podpisaniem, bo różnią się między spółkami.

Dla kogo to dobre rozwiązanie

• Dla młodych rodzin, które mają stabilny dochód, ale nie mają wkładu własnego ani zdolności kredytowej.
• Dla seniorów, którzy chcą mieszkać w nowym budynku z windą, płacąc przewidywalny czynsz.
• Dla osób, które nie chcą wiązać się kredytem na 30 lat.

Ograniczenia

Nie wybierasz lokalizacji ani metrażu. Czekasz na nabór i często przegrywasz w losowaniu. Nie możesz swobodnie podnająć mieszkania. A jeśli dochód wzrośnie ponad limit, gmina może podnieść czynsz. Dla osób, które mają zdolność kredytową, zakup na rynku bywa szybszy i daje większą swobodę.

Rozważasz zakup zamiast najmu społecznego? Zobacz nasz poradnik o kredycie bez wkładu własnego i aktualne oferty mieszkań.