Najem krótkoterminowy: Sejm uchwalił zakazy dla wspólnot i gmin. Co czeka właścicieli?

8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która porządkuje najem krótkoterminowy. Za głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Ustawa trafiła do Senatu, który ma 30 dni na jej rozpatrzenie. Dla właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby to największa zmiana od lat.

Rejestr i numer w każdym ogłoszeniu

Nowelizacja dostosowuje polskie prawo do unijnego rozporządzenia 2024/1028 o danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Każdy obiekt ma trafić do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych i otrzymać numer, który trzeba podawać w każdym ogłoszeniu, także na Airbnb i Booking.com. Platformy mają przekazywać dane o wynajmach do systemu.

• Najem krótkoterminowy to według opisu ustawy pobyt jednego klienta krótszy niż 30 dni.
• Za brak wpisu lub numeru w ogłoszeniu grozi kara administracyjna do 50 tys. zł.
• Trzy stwierdzone naruszenia bezpieczeństwa lub porządku w ciągu 6 miesięcy oznaczają wykreślenie z rejestru. Ponowny wpis jest możliwy dopiero po roku.
• Kontrolę mogą zainicjować mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie.

Wspólnota i spółdzielnia mogą zakazać najmu

Najważniejsza zmiana dotyczy budynków. Właściciele lokali we wspólnocie mogą podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w nieruchomości. Głosuje się na zasadach ogólnych, czyli większością liczoną udziałami. W spółdzielni potrzeba ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania, a nie tylko obecnych na zebraniu. Po podjęciu uchwały właściciel ma 6 miesięcy na zakończenie działalności.

Gmina może wyznaczyć strefy

Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła uchwałą czasowo wyłączyć najem krótkoterminowy w lokalach mieszkalnych na wskazanym obszarze, np. w ścisłym centrum. Uchwała może przewidywać wyjątki. Tych stref nie było w rządowym projekcie z lipca, przywrócono je w Sejmie.

Od kiedy

Większość przepisów, w tym rejestr i kary, ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. Zakazy uchwalane przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy zaczną działać od 1 stycznia 2028 r. Senat może jeszcze wprowadzić poprawki, więc szczegóły mogą się zmienić.

Co to oznacza dla inwestorów

• Kupujesz mieszkanie pod najem na doby? Zapytaj zarząd wspólnoty o nastroje mieszkańców i skargi na gości. W budynku, gdzie najem krótkoterminowy przeszkadza większości, zakaz od 2028 r. jest realny.
• Policz rentowność także w wariancie najmu długoterminowego. Jeśli inwestycja broni się tylko przy najmie na doby, ryzyko wzrosło.
• Masz już takie mieszkanie? Przygotuj się do rejestracji i sprawdź, czy ogłoszenia zawierają wymagany numer, gdy tylko przepisy wejdą w życie.

Jak liczyć opłacalność wynajmu, opisaliśmy w poradniku o rentowności mieszkania na wynajem. Bezpieczniejszą formą najmu długoterminowego jest najem okazjonalny.

Zastanawiasz się, czy przestawić mieszkanie na najem długoterminowy albo je sprzedać? Porozmawiajmy. Pomożemy policzyć oba warianty.