Najemca nie płaci czynszu: co może zrobić właściciel krok po kroku?

Brak czynszu przez dwa miesiące potrafi zjeść roczny zysk z najmu. Właściciel ma narzędzia, żeby odzyskać pieniądze i lokal, ale musi działać w kolejności przewidzianej przez prawo. Skróty w rodzaju wymiany zamków kończą się zwykle zarzutem karnym dla właściciela, a nie dla najemcy.

Krok 1: rozmowa i wezwanie do zapłaty

Pierwsze opóźnienie nie zawsze oznacza złą wolę. Utrata pracy czy choroba to częste przyczyny i wtedy rozłożenie długu na raty bywa najszybszą drogą do odzyskania pieniędzy. Jeśli rozmowa nic nie daje, wyślij pisemne wezwanie do zapłaty listem poleconym. Wskaż kwotę, okres zaległości i termin.

Krok 2: uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia

Przy zwykłej umowie najmu lokalu mieszkalnego obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 wypowiedzenie z powodu zaległości jest możliwe, gdy najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Najpierw trzeba go na piśmie uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności.

Krok 3: wypowiedzenie

Jeśli najemca nie zapłaci w dodatkowym terminie, właściciel wypowiada umowę na piśmie, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W wypowiedzeniu musi wskazać przyczynę. Błąd formalny, np. brak uprzedzenia albo za krótki termin, oznacza, że wypowiedzenie jest nieskuteczne i procedurę trzeba zacząć od nowa.

Krok 4: pozew o zapłatę i o eksmisję

• O zaległy czynsz można pozwać w elektronicznym postępowaniu upominawczym (e-sąd). To tanie i szybkie, jeśli najemca nie wniesie sprzeciwu.
• O opróżnienie lokalu trzeba złożyć pozew do sądu rejonowego właściwego dla położenia mieszkania.
• Sąd z urzędu bada, czy najemcy przysługuje lokal socjalny. Uprawnione są m.in. kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, emeryci i rodziny z małoletnimi dziećmi, jeśli nie mogą zamieszkać gdzie indziej.
• Jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, eksmisja czeka na ofertę gminy. Właściciel może wtedy żądać od gminy odszkodowania.
• Od 1 listopada do 31 marca eksmisji na bruk co do zasady się nie wykonuje.

Najem okazjonalny: krótsza droga

Przy najmie okazjonalnym najemca składa w akcie notarialnym oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Po zakończeniu umowy właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu, a potem występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd nie prowadzi procesu, a ochrona zimowa i prawo do lokalu socjalnego nie mają zastosowania. Wymogi formalne opisaliśmy we wpisie o najmie okazjonalnym.

Czego nie wolno robić

• Odcinać prądu, wody czy ogrzewania.
• Wymieniać zamków pod nieobecność najemcy.
• Wynosić rzeczy najemcy.
• Wchodzić do lokalu bez zgody najemcy.

Uporczywe utrudnianie korzystania z lokalu jest przestępstwem z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Grozi za nie do 3 lat pozbawienia wolności.

Kaucja i prewencja

Kaucja do dwunastokrotności czynszu może zabezpieczyć zaległości, ale rozlicza się ją dopiero po opróżnieniu lokalu. Najskuteczniejsza ochrona to weryfikacja przed podpisaniem umowy: dochód, historia najmu, rozmowa z poprzednim wynajmującym, a przy droższych lokalach raport z BIK lub z biura informacji gospodarczej za zgodą kandydata.

Masz mieszkanie na wynajem i chcesz uporządkować umowy albo sprzedać lokal z najemcą? Skontaktuj się z Prestige Investment.