Najem krótkoterminowy po Senacie: co zmieniły poprawki i kiedy ustawa wejdzie w życie

Senat 6 listopada 2026 r. przyjął nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która porządkuje najem krótkoterminowy. Za głosowało 93 senatorów, nikt nie był przeciw, jeden wstrzymał się od głosu. Senat wprowadził poprawki, więc ustawa wraca do Sejmu. O tym, co uchwalił Sejm 8 października, pisaliśmy we wpisie o zakazach dla wspólnot i gmin. Poniżej to, co się zmieniło.

Najważniejsze poprawki Senatu

Akademiki i najem na dłużej poza ustawą

Przepisów o najmie krótkoterminowym nie będzie się stosować tam, gdzie pobyt jednego klienta trwa co najmniej 30 dni w umeblowanym pokoju lub lokalu, a obiekt w przeważającej części służy właśnie takim pobytom. Chodzi głównie o akademiki i podobne obiekty. Ministerstwo uważało, że ustawa ich nie obejmuje, ale zgodziło się na doprecyzowanie.

Własne zgłoszenia nie liczą się do limitu

Ustawa przewiduje wykreślenie obiektu z gminnej ewidencji po trzech naruszeniach bezpieczeństwa lub porządku publicznego w ciągu sześciu miesięcy. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku. Senat dopisał, że do tego limitu nie wlicza się naruszeń stwierdzonych po zgłoszeniu złożonym przez samego właściciela lokalu albo firmę, która prowadzi w nim najem. Właściciel, który sam wzywa policję do uciążliwych gości, nie będzie za to karany utratą wpisu.

Spółdzielnie: próg bez zmian

Senatorowie zgłosili poprawkę, by w spółdzielni do zakazu najmu wystarczyła zwykła większość obecnych na walnym zgromadzeniu. Nie przeszła. Zostaje wersja z Sejmu: uchwała wymaga poparcia ponad połowy wszystkich uprawnionych do głosowania. W dużej spółdzielni zebranie takiej większości będzie trudne. We wspólnotach decydują właściciele lokali na zasadach ogólnych, czyli większością liczoną udziałami.

Co zostaje bez zmian

• Najem krótkoterminowy to pobyt jednego klienta krótszy niż 30 dni.
• Każdy obiekt trafi do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych i dostanie numer, który trzeba podawać w każdym ogłoszeniu, także na platformach rezerwacyjnych.
• Za brak wpisu albo numeru w ogłoszeniu grozi kara administracyjna do 50 tys. zł.
• Kontrolę obiektu mogą zainicjować mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie.
• Po uchwale wspólnoty lub spółdzielni właściciel ma 6 miesięcy na zakończenie najmu.
• Gminne strefy zakazu wyznacza rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Podczas prac w Senacie wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys zapewniał, że ustawa nie zmienia przepisów podatkowych i nie wprowadza obowiązku zakładania działalności gospodarczej przez osoby, które wynajmują mieszkanie turystom.

Co dalej i od kiedy

Kolejny krok należy do Sejmu, który głosuje nad poprawkami Senatu. Odrzucenie poprawki wymaga bezwzględnej większości głosów, więc te, których posłowie nie odrzucą, wejdą do ustawy. Potem prezydent ma 21 dni na podpis, weto albo skierowanie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego.

• Rejestr, numery w ogłoszeniach i kary: 14 dni po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw. Jeśli proces legislacyjny zakończy się bez przeszkód, może to być jeszcze przełom 2026 i 2027 r.
• Zakazy uchwalane przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy: od 1 stycznia 2028 r.

Co powinni zrobić właściciele

• Zbierz dokumenty lokalu i dane, które będą potrzebne do wpisu do wykazu. Po wejściu ustawy w życie ogłoszenie bez numeru będzie ryzykiem kary.
• Sprawdź, jak do najmu na doby podchodzą sąsiedzi i zarząd. Jeśli są skargi, zakaz od 2028 r. jest w Twoim budynku realny.
• Ustal w regulaminie dla gości zasady ciszy nocnej i korzystania z części wspólnych. Każde naruszenie przybliża Cię do limitu trzech zdarzeń.
• Policz, ile przyniósłby najem długoterminowy. Według danych z września czynsze w dużych miastach spadają, więc różnica w porównaniu z najmem na doby może być mniejsza, niż zakładasz.

Aktualne stawki czynszów opisaliśmy we wpisie o najmie we wrześniu 2026, a sposób liczenia opłacalności w poradniku o rentowności mieszkania na wynajem.

Masz mieszkanie na najem krótkoterminowy i zastanawiasz się, czy przejść na najem długoterminowy albo sprzedać? Napisz do nas, policzymy oba warianty i przygotujemy wycenę.

Źródła: wyniki głosowania Senatu z 6.11.2026 (PAP, e-hotelarz.pl), relacje z prac komisji senackich z 4-5.11.2026, ustawa uchwalona przez Sejm 8.10.2026.