Ukryte wady mieszkania z rynku wtórnego: rękojmia, terminy i jak się bronić

Przy zakupie od dewelopera kupujący ma protokół odbioru i procedurę zgłaszania usterek. Na rynku wtórnym wielu kupujących zakłada, że bierze mieszkanie „jak stoi” i nic nie może zrobić. To nieprawda. Przepisy o rękojmi z Kodeksu cywilnego obowiązują także wtedy, gdy sprzedającym jest osoba prywatna.

Czym jest wada ukryta

Wada fizyczna to niezgodność rzeczy z umową. Mieszkanie nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedający, albo nie nadaje się do zwykłego użytku. Wada jest ukryta, jeśli kupujący nie wiedział o niej w chwili zakupu. Sprzedający nie odpowiada za wady, o których kupujący wiedział (art. 557 k.c.). Dlatego tak ważne jest, co zostało powiedziane i zapisane przed podpisaniem aktu.

• Zawilgocenie i grzyb zasłonięte meblami lub świeżo pomalowane.
• Nieszczelne piony lub instalacja wodna prowadzona w ścianie bez dostępu.
• Instalacja elektryczna w aluminium, przeciążona lub przerobiona bez odbioru.
• Pęknięcia konstrukcyjne ukryte pod płytami gipsowymi.
• Niezgodność powierzchni z tym, co podano w ogłoszeniu i umowie.

Terminy: 5 lat dla nieruchomości

Sprzedający odpowiada, jeśli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości (art. 568 § 1 k.c.). Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia, ale nie wcześniej niż przed upływem tych 5 lat. Przy sprzedaży między osobami prywatnymi nie obowiązuje wymóg niezwłocznego zbadania rzeczy znany z obrotu między przedsiębiorcami. Mimo to wadę warto zgłosić od razu, bo wtedy łatwiej udowodnić, że istniała w dniu zakupu.

Czego możesz żądać

• Obniżenia ceny w proporcji, w jakiej wada zmniejsza wartość mieszkania.
• Usunięcia wady na koszt sprzedającego.
• Odstąpienia od umowy, jeśli wada jest istotna, np. uniemożliwia korzystanie z mieszkania.
• Odszkodowania za szkodę wynikłą z wady, np. zalane meble.

Wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym

W wielu aktach sprzedający wyłącza rękojmię albo kupujący oświadcza, że zna stan techniczny lokalu i nie wnosi zastrzeżeń. Przy sprzedaży między osobami prywatnymi taki zapis jest dopuszczalny (art. 558 § 1 k.c.). Ma jednak granicę: wyłączenie jest bezskuteczne, jeśli sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2 k.c.). Świeżo zamalowany grzyb czy zabudowany przeciek to typowe przykłady podstępnego zatajenia.

Jak zgłosić wadę i zebrać dowody

• Zrób zdjęcia i nagranie z datą, zanim zaczniesz naprawę.
• Zamów opinię rzeczoznawcy budowlanego lub kominiarza. Ustali przyczynę i wiek uszkodzenia.
• Wyślij sprzedającemu pismo listem poleconym: opis wady, dowody, konkretne żądanie i termin odpowiedzi.
• Zachowaj ogłoszenie sprzedaży i korespondencję. Zapewnienia typu „bez wilgoci” czy „nowa instalacja” są dowodem na umówione właściwości.
• Jeśli sprzedający odmówi, rozważ mediację. Proces sądowy trwa zwykle dłużej niż rok.

Najlepsza ochrona: sprawdzenie przed zakupem

Rękojmia pomaga po fakcie, ale spór kosztuje czas i nerwy. Przegląd mieszkania z inspektorem budowlanym kosztuje zwykle kilkaset złotych. Warto też zapytać zarządcę budynku o historię zalań, stan pionów i planowane remonty. W protokole zdawczo-odbiorczym opisz stan liczników, sprzętów i widoczne uszkodzenia.

W ofertach Prestige Investment zbieramy od sprzedających informacje o stanie technicznym przed publikacją ogłoszenia. Zobacz aktualne mieszkania na sprzedaż.