Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania poza ceną? Notariusz, PCC i opłaty sądowe na przykładach

Planując budżet, większość kupujących skupia się na cenie i wkładzie własnym. Tymczasem koszty transakcji na rynku wtórnym sięgają zwykle 3-5% ceny i trzeba je pokryć z własnych pieniędzy. Bank ich nie sfinansuje.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Przy zakupie z rynku wtórnego płacisz 2% ceny. Pobiera go notariusz przy podpisaniu aktu. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł to 12 tys. zł.

Od sierpnia 2023 r. kupujący pierwsze mieszkanie lub dom są z PCC zwolnieni. Warunek: przed zakupem nie mieli własności ani udziału we własności innego mieszkania lub domu. Przepisy przewidują wyjątek dla udziałów odziedziczonych, do 50%. Przy rynku pierwotnym PCC nie ma w ogóle, bo cena zawiera VAT.

Taksa notarialna

Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Dla wartości od 60 tys. do 1 mln zł wynagrodzenie wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 tys. zł. Do tego 23% VAT. Przykłady:

• Mieszkanie za 400 tys. zł: 2370 zł netto, ok. 2915 zł brutto.
• Mieszkanie za 600 tys. zł: 3170 zł netto, ok. 3899 zł brutto.
• Mieszkanie za 900 tys. zł: 4370 zł netto, ok. 5375 zł brutto.

To stawki maksymalne. Notariusz może pobrać mniej, więc warto zapytać o wycenę w dwóch kancelariach. Do tego dochodzą wypisy aktu: 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, a stron bywa kilkadziesiąt.

Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej

• Wpis własności: 200 zł.
• Wpis hipoteki, jeśli kupujesz na kredyt: 200 zł.
• Założenie nowej księgi wieczystej, np. przy spółdzielczym prawie bez księgi: 100 zł.

Koszty związane z kredytem

• Operat szacunkowy: zwykle 400-1000 zł, zależnie od banku i rodzaju nieruchomości.
• Prowizja banku: od 0 do 2% kwoty kredytu. Wiele banków rezygnuje z prowizji w zamian za ubezpieczenie lub konto.
• Ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank: kilkaset złotych rocznie.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu, jeśli masz mniej niż 20% wkładu własnego.

Przykład: mieszkanie za 600 tys. zł na rynku wtórnym

• PCC 2%: 12 000 zł.
• Taksa notarialna brutto: ok. 3 900 zł.
• Wypisy aktu: ok. 300 zł.
• Wpis własności i hipoteki: 400 zł.
• Operat szacunkowy: ok. 700 zł.
• Razem bez prowizji pośrednika i kosztów kredytu: ok. 17 300 zł.

Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie i korzystasz ze zwolnienia z PCC, ta kwota spada do ok. 5 300 zł. To różnica, którą warto uwzględnić w planie wkładu własnego.

Prowizja pośrednika

Przy zakupie przez biuro nieruchomości kupujący płaci zwykle 2-3% ceny plus VAT, choć coraz częściej prowizję w całości pokrywa sprzedający. Zasady ustala umowa pośrednictwa i warto je znać przed pierwszym oglądaniem. Więcej piszemy we wpisie Ile kosztuje pośrednik nieruchomości.

Przed rezerwacją mieszkania z naszej oferty przygotowujemy kupującemu pełne zestawienie kosztów transakcji. Zobacz aktualne oferty.