Mieszkanie, obligacje czy lokata jesienią 2026: co da więcej przy stopach 3,75%?

Przy stopach NBP na poziomie 3,75% i inflacji 3,4% osoby z oszczędnościami porównują trzy opcje: bezpieczne obligacje skarbowe, lokaty i mieszkanie na wynajem. Porównanie ma sens tylko na tych samych założeniach, więc liczymy wszystko na netto, po podatkach.

Obligacje skarbowe we wrześniu 2026

• EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku, potem inflacja plus 2 pkt proc.
• COI (4-letnie): 4,75% w pierwszym roku, potem inflacja plus 1,5 pkt proc.
• TOS (3-letnie): 4,40% stałe przez cały okres.
• ROR (roczne): 4,00%.

Od zysku płacisz 19% podatku Belki, chyba że kupujesz obligacje w ramach IKE lub IKZE. EDO za 100 tys. zł daje po podatku ok. 4 330 zł w pierwszym roku. Przy inflacji 3,4% w kolejnych latach oprocentowanie wyniosłoby 5,4%, czyli ok. 4 370 zł netto od każdych 100 tys. zł.

Lokaty

Najlepsze oferty dochodzą do 6% rocznie, ale są krótkie, np. na 3 lub 6 miesięcy, z limitem kwoty do 25-50 tys. zł i dla nowych klientów. Średnie oprocentowanie promocyjnych lokat i kont oszczędnościowych w sierpniu przekraczało 4,3%, a większość standardowych ofert mieści się w przedziale 2-3,5%. Dla większych kwot na dłużej lokaty przegrywają z obligacjami.

Mieszkanie na wynajem: przykład z Lublina

• Kawalerka 30 m² z rynku wtórnego: ok. 318 tys. zł.
• PCC, notariusz i odświeżenie: ok. 24 tys. zł. Łącznie ok. 342 tys. zł.
• Czynsz najmu: 1 850 zł miesięcznie, przez 11 miesięcy w roku (miesiąc pustostanu): 20 350 zł.
• Ryczałt 8,5%: ok. 1 730 zł.
• Naprawy, ubezpieczenie i drobne koszty: ok. 1 500 zł.
• Wynik netto: ok. 17 100 zł rocznie, czyli ok. 5,0% zainwestowanej kwoty.

Założenie: opłaty administracyjne i media pokrywa najemca. Jeśli właściciel płaci część opłat, wynik spada do ok. 3,5-4%. Metodę liczenia opisujemy szerzej we wpisie o tym, jak policzyć rentowność najmu.

Porównanie

• Zysk netto: mieszkanie ok. 5,0%, EDO ok. 4,3-4,4%, lokata 2-4,5% w zależności od oferty.
• Wzrost wartości: tylko mieszkanie może zyskać na cenie, ale może też stracić. W Lublinie ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły w ostatnim roku o ok. 1%.
• Płynność: obligacje i lokaty można zamienić na gotówkę szybko, mieszkanie sprzedaje się miesiącami.
• Praca: obligacje nie wymagają żadnej, mieszkanie wymaga szukania najemców, napraw i rozliczeń.
• Ryzyko: obligacje skarbowe są gwarantowane przez państwo, najem niesie ryzyko pustostanu i niepłacącego najemcy.

Kiedy mieszkanie wygrywa

Przy horyzoncie 10 lat i więcej, przy zakupie w lokalizacji z trwałym popytem na najem i przy rozsądnym wykorzystaniu kredytu. Mieszkanie jest też zabezpieczeniem przed inflacją. Czynsze i ceny w długim okresie rosną razem z nią. Dla osoby, która chce spokoju i szybkiego dostępu do pieniędzy, obligacje indeksowane inflacją są dziś bardzo mocną alternatywą.

Rozważasz mieszkanie inwestycyjne w Lublinie lub w Warszawie? Zobacz oferty albo umów konsultację. Policzymy rentowność konkretnego lokalu.