Mieszkanie z licytacji komorniczej: realna okazja czy pułapka?

Obwieszczenia o licytacjach kuszą cenami, jakich nie ma w ogłoszeniach. Da się na nich kupić mieszkanie taniej, ale reguły są inne niż przy zwykłej sprzedaży. Kto ich nie zna, może przepłacić albo kupić problem.

Jak przebiega licytacja

• Komornik zleca biegłemu oszacowanie nieruchomości. Operat jest podstawą wszystkich kwot.
• Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania.
• Jeśli nikt nie kupi, na drugiej licytacji cena wywołania spada do 2/3 sumy oszacowania.
• Żeby licytować, trzeba wpłacić rękojmię, czyli 1/10 sumy oszacowania, najpóźniej dzień przed licytacją.
• Sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz osoby, która zaoferowała najwyższą cenę.
• Resztę ceny trzeba wpłacić w ciągu 2 tygodni od uprawomocnienia się przybicia. Brak wpłaty oznacza utratę rękojmi.
• Po zapłacie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero jego uprawomocnienie czyni kupującego właścicielem.

Ile naprawdę można zaoszczędzić

Przy mieszkaniu oszacowanym na 450 tys. zł cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi 337,5 tys. zł, a na drugiej 300 tys. zł. W atrakcyjnych lokalizacjach licytanci szybko podbijają cenę do 85-95% wartości rynkowej. Największe okazje dotyczą lokali trudnych: z lokatorem, zniszczonych, w słabszych lokalizacjach. Operat bywa też sporządzony wiele miesięcy wcześniej, więc nie zawsze odpowiada dzisiejszym cenom.

Ryzyka, o których mało kto mówi

• Brak rękojmi za wady. Nabywca kupuje mieszkanie w takim stanie, w jakim jest, często bez możliwości obejrzenia wnętrza.
• Lokator lub dłużnik w środku. Przysądzenie własności jest tytułem do opróżnienia lokalu, ale eksmisja trwa, a między 1 listopada a 31 marca co do zasady jej się nie wykonuje.
• Umowa najmu przechodzi na nabywcę. Może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, ale nie usunie najemcy z dnia na dzień.
• Krótki termin zapłaty. Kredyt hipoteczny na zakup z licytacji jest możliwy, ale banki potrzebują czasu, a dwa tygodnie od uprawomocnienia przybicia to niewiele.
• Zaległości wobec wspólnoty. Zaległe opłaty dłużnika nie przechodzą na nabywcę, ale sprawdź, czy dłużnik nie ma innych rozliczeń związanych z lokalem.

Zalety, które warto znać

• Brak podatku PCC 2%, bo nabycie następuje na podstawie postanowienia sądu, a nie umowy sprzedaży.
• Brak kosztów notarialnych.
• Hipoteki i większość obciążeń wygasają z chwilą przysądzenia, z wyjątkami, np. niektórymi służebnościami.

Jak się przygotować

• Przeczytaj operat szacunkowy w kancelarii komornika. Zawiera opis stanu lokalu i zdjęcia.
• Sprawdź księgę wieczystą i akta sprawy w sądzie. Zobaczysz obciążenia i wierzycieli.
• Porozmawiaj z zarządcą budynku o tym, kto faktycznie mieszka w lokalu.
• Ustal cenę maksymalną przed licytacją, uwzględniając remont i czas na opróżnienie lokalu.
• Jeśli licytujesz na kredyt, uzyskaj wstępną decyzję kredytową wcześniej.

Licytacja jest dobrym narzędziem dla cierpliwego inwestora z gotówką. Dla osoby, która chce się szybko wprowadzić, rynek wtórny bywa w ostatecznym rozrachunku tańszy. Sprawdź mieszkania z jasnym stanem prawnym w ofercie Prestige Investment.