Ceny mieszkań Warszawa 2026 – ile kosztuje m² w każdej dzielnicy?

Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem nieruchomości w Polsce. Średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie w 2025 roku przekroczyła 17 000 zł/m², jednak różnice między dzielnicami są ogromne – od ok. 11 000 zł/m² na Białołęce do ponad 25 000 zł/m² w Śródmieściu.

Ceny mieszkań w Warszawie według dzielnic (2025–2026)

• Śródmieście: 22 000–28 000 zł/m² (najdrożej, prestiżowe lokalizacje)
• Mokotów / Wilanów: 16 000–22 000 zł/m²
• Żoliborz / Praga-Południe: 14 000–19 000 zł/m²
• Wola / Ochota: 14 000–18 000 zł/m²
• Ursynów / Bemowo / Bielany: 12 000–16 000 zł/m²
• Białołęka / Wesola / Rembertów: 10 000–13 000 zł/m² (najtaniej)

Co wpływa na ceny w 2026 roku?

Na ceny mieszkań w Warszawie wpływa kilka kluczowych czynników: dostępność kredytów hipotecznych i poziom stóp procentowych, podaż nowych mieszkań deweloperskich, migracja do Warszawy (wzrost popytu), inflacja materiałów budowlanych oraz programy rządowego wsparcia.

Rynek pierwotny vs wtórny w Warszawie

Nowe mieszkania deweloperskie są drogie – średnia przekracza 16 000 zł/m². Rynek wtórny oferuje szerszy wybór lokalizacji i często niższe ceny, ale wymaga inwestycji w remont. Atrakcyjną alternatywą jest zakup 'deweloperki z ręki' – mieszkań od pierwszego właściciela w stanie deweloperskim, często 5–10% tańszych niż nowe.

Gdzie warto kupić mieszkanie w Warszawie w 2026?

Z perspektywy inwestycyjnej i mieszkaniowej wyróżniają się: Praga-Południe (regeneracja, nowe inwestycje, relatywnie niskie ceny), Bielany i Bemowo (dobrze skomunikowane, spokojne, tańsze), Mokotów (stabilna wartość, prestiż). W centrum ceny są wysokie, ale płynność rynku i stopa zwrotu z najmu są najlepsze.

Prognozy cen na 2026 rok

Analitycy rynku nieruchomości wskazują na stabilizację cen w Warszawie po dynamicznych wzrostach z lat 2021–2024. Oczekiwany wzrost to 2–5% rocznie, z możliwością korekty w droższych segmentach. Niższe stopy procentowe mogą ponownie pobudzić popyt i ceny.