Rozwód a wspólny kredyt hipoteczny: 4 sposoby na podział mieszkania

Wyrok rozwodowy kończy małżeństwo, ale nie umowę kredytową. Bank udzielił kredytu dwóm osobom i od obu może żądać całej raty. Nawet jeśli w podziale majątku mieszkanie trafi do jednej osoby, druga pozostaje dłużnikiem, dopóki bank nie wyrazi zgody na jej zwolnienie. Są cztery sposoby na uporządkowanie tej sytuacji.

1. Sprzedaż mieszkania i spłata kredytu

Najprostsze rozwiązanie. Z ceny sprzedaży spłaca się kredyt, a nadwyżkę dzieli się według udziałów. Transakcja przebiega jak każda sprzedaż mieszkania z hipoteką: bank wydaje zaświadczenie o saldzie, kupujący płaci bezpośrednio na rachunek kredytu, a potem hipotekę wykreśla się z księgi wieczystej. Szczegóły opisaliśmy we wpisie o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

Podatek: przy sprzedaży przed upływem 5 lat liczy się data pierwotnego zakupu do majątku wspólnego, a nie data podziału majątku (art. 10 ust. 6 ustawy o PIT). Jeśli mieszkanie kupiliście ponad 5 lat temu, sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego.

2. Jeden z małżonków przejmuje mieszkanie i kredyt

Osoba, która zostaje w mieszkaniu, spłaca byłego współmałżonka i przejmuje dług. Wymaga to zgody banku na zwolnienie drugiej osoby z długu (art. 519 k.c.). Bank ponownie bada zdolność kredytową, tym razem jednego dochodu. Przy obecnych stopach to często główna przeszkoda: rata ustalona dla dwóch pensji bywa za wysoka dla jednej.

• Zgoda banku musi być wyrażona na piśmie. Sama umowa o podział majątku nie wiąże banku.
• Bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia albo poręczyciela.
• Spłatę byłego współmałżonka często trzeba sfinansować dodatkowym kredytem, co podnosi łączną kwotę zadłużenia.

3. Refinansowanie w innym banku

Jeśli obecny bank odmówi zwolnienia, osoba przejmująca mieszkanie może zaciągnąć nowy kredyt w innym banku, na siebie. Środki spłacają stary kredyt i ewentualnie spłatę dla drugiej strony. Warunek: wartość mieszkania musi pokryć nowy kredyt z zachowaniem wymaganego wskaźnika LTV, zwykle do 80-90%.

4. Wspólna własność i wynajem

Gdy nikt nie ma zdolności, a sprzedaż byłaby nieopłacalna, byli małżonkowie zostają współwłaścicielami i wynajmują mieszkanie. Czynsz pokrywa ratę. To rozwiązanie wymaga dobrej współpracy i jasnej umowy: kto zarządza najmem, kto płaci za naprawy i kiedy mieszkanie zostanie sprzedane. Bez tego spory wracają przy pierwszej awarii.

Podział majątku: sąd czy notariusz

• Umowa u notariusza jest najszybsza, gdy strony się zgadzają. Koszt zależy od wartości majątku i liczy się według taksy notarialnej.
• Wniosek do sądu kosztuje 1000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału 300 zł.
• Podział majątku wspólnego nie jest sprzedażą, więc sam w sobie nie rodzi podatku dochodowego.
• Podział można przeprowadzić w wyroku rozwodowym, ale tylko wtedy, gdy nie wydłuży to nadmiernie postępowania.

Czego unikać

Nie przestawajcie płacić rat w oczekiwaniu na decyzję. Zaległość trafia do BIK obu kredytobiorców i utrudni każdemu z was przyszły kredyt. Nie wyprowadzajcie się też bez pisemnego porozumienia co do opłat. Osoba, która spłaca kredyt sama, może później dochodzić zwrotu połowy rat, ale to kolejny proces.

Pomagamy w szybkiej sprzedaży mieszkań w sytuacjach rodzinnych, także gdy właściciele nie mieszkają już razem i wolą kontaktować się osobno. Sprawdź, jak wygląda sprzedaż z Prestige Investment.