Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2025 roku - co musisz wiedzieć

Sprzedaż nieruchomości w Polsce wiąże się z potencjalnym obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego (PIT). Jednak w wielu przypadkach podatku można uniknąć lub znacznie go obniżyć - jeśli zna się przepisy.

Kiedy płacisz podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

• Kupiłeś mieszkanie w 2020 roku → możesz sprzedać bez podatku dopiero od 1 stycznia 2026
• Kupiłeś w 2019 roku → możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2025
• Odziedziczyłeś nieruchomość → 5 lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę (nie od Twojego dziedziczenia)

Ile wynosi podatek?

Stawka podatku wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (powiększonym o udokumentowane nakłady na nieruchomość). Podstawa opodatkowania to dochód, nie przychód - co jest ważną różnicą.

Przykład: kupiłeś mieszkanie za 400 000 zł, wydałeś 50 000 zł na remont (udokumentowany fakturami), sprzedajesz za 600 000 zł. Dochód wynosi 600 000 – 400 000 – 50 000 = 150 000 zł. Podatek: 150 000 × 19% = 28 500 zł.

Ulga mieszkaniowa - jak uniknąć podatku?

Najważniejsza ulga to tzw. ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwalnia ona od podatku przychód (lub jego część) ze sprzedaży, pod warunkiem że w ciągu 3 lat zostanie on przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

• Zakup lub budowa nowego mieszkania/domu
• Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą (na własne cele mieszkaniowe)
• Remont lub rozbudowa własnej nieruchomości
• Zakup działki budowlanej

Ważne: termin 3 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli sprzedasz w 2025 roku, masz czas do 31 grudnia 2028 roku na wydatkowanie środków.

Koszty, które obniżają podatek

• Cena nabycia nieruchomości (wpisana w akcie notarialnym)
• Koszty notarialne i podatek PCC przy zakupie
• Prowizja pośrednika przy zakupie
• Udokumentowane nakłady na ulepszenie (remonty, modernizacje - faktury VAT)
• Koszty sprzedaży: prowizja pośrednika, koszty notarialne

Jak rozliczyć podatek?

Podatek od sprzedaży nieruchomości rozlicza się na formularzu PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, składasz PIT-39 mimo zwolnienia - jako deklarację zamiaru skorzystania z ulgi.

Przepisy podatkowe są złożone i indywidualna sytuacja może się różnić. Przed sprzedażą warto skonsultować się z doradcą podatkowym. Nasi pośrednicy współpracują ze sprawdzonymi doradcami, do których możemy Cię skierować.